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Par Sinead Cruise, Lucy Raitano et Lewis Jackson

LONDRES/SYDNEY (Reuters) – Les investisseurs et les prêteurs immobiliers commerciaux sont lentement confrontés à une vilaine question : si les gens ne font plus jamais leurs achats dans les centres commerciaux ou ne travaillent plus dans des bureaux comme ils le faisaient avant la pandémie, dans quelle mesure les fortunes qu'ils ont entassées dans les briques et le mortier sont-elles en sécurité ? ?

La hausse des taux d’intérêt, une inflation tenace et des conditions économiques difficiles sont des ennemis familiers des acheteurs d’immobilier commercial chevronnés, qui affrontent généralement les tempêtes en attendant que la demande de location se redresse et que le coût de l’emprunt baisse.

Les ralentissements cycliques provoquent rarement des ventes éclair, tant que les prêteurs sont convaincus que l'investisseur peut rembourser son prêt et que la valeur de l'actif reste supérieure à la dette prêtée.

Mais cette fois-ci, les analystes, les universitaires et les investisseurs interrogés par Reuters préviennent que les choses pourraient être différentes.

Alors que le travail à distance est désormais monnaie courante pour de nombreuses entreprises basées dans des bureaux et que les consommateurs effectuent habituellement leurs achats en ligne, des villes comme Londres, Los Angeles et New York sont surchargées de bâtiments dont les populations locales ne veulent plus ou n'ont plus besoin.

Cela signifie que les valeurs des gratte-ciel du centre-ville et des centres commerciaux tentaculaires pourraient mettre beaucoup plus de temps à rebondir. Et si les locataires ne peuvent être trouvés, les propriétaires et les prêteurs risquent des pertes plus douloureuses que lors des cycles précédents.

"Les employeurs commencent à comprendre qu'il n'est plus nécessaire de construire des installations géantes pour entreposer leurs employés", a déclaré à Reuters Richard Murphy, économiste politique et professeur de comptabilité à l'université de Sheffield au Royaume-Uni.

"Les propriétaires commerciaux devraient s'inquiéter. Les investisseurs qui y investissent feraient bien d'arrêter maintenant", a-t-il ajouté.

MUR DE DETTE

Les banques mondiales détiennent environ la moitié des 6 000 milliards de dollars de dette immobilière commerciale en cours, a déclaré Moody's Investors Service en juin, la plus grande part arrivant à échéance entre 2023 et 2026.

Les banques américaines ont révélé une spirale de pertes immobilières dans leurs chiffres du premier semestre et ont mis en garde contre d'autres à venir.

Les prêteurs mondiaux des sociétés de placement immobilier (REIT) américaines dans le domaine de l'immobilier industriel et des bureaux, qui ont fourni en juillet des évaluations du risque de crédit au fournisseur de données Credit Benchmark, ont déclaré que les entreprises du secteur étaient désormais 17,9 % plus susceptibles de faire défaut sur leurs dettes qu'elles ne l'avaient estimé il y a six mois. Les emprunteurs de la catégorie de détention et de développement immobilier au Royaume-Uni étaient 4 % plus susceptibles de faire défaut.

Jeffrey Sherman, directeur adjoint des investissements de la société d'investissement américaine DoubleLine, d'une valeur de 92 milliards de dollars, a déclaré que certaines banques américaines hésitaient à immobiliser de précieuses liquidités dans des refinancements immobiliers commerciaux dus au cours des deux prochaines années.

"La fuite des dépôts peut se produire à tout moment", a-t-il déclaré, soulignant la migration des dépôts des clients des banques vers des fonds du marché monétaire "sans risque" à plus haut rendement et des bons du Trésor.

"Tant que la Fed maintient des taux élevés, c'est une bombe à retardement", a-t-il déclaré.

Certains décideurs politiques mondiaux restent cependant convaincus que le changement post-pandémique dans la notion de « aller travailler » n’annoncera pas une crise du crédit comme celle de 2008-2009.

La demande de prêts des entreprises de la zone euro est tombée à son plus bas niveau jamais enregistré au dernier trimestre, tandis que les « tests de résistance » annuels de la Réserve fédérale américaine ont révélé que les banques subiraient en moyenne un taux de pertes sur prêts projeté inférieur en 2023 à celui de 2022 dans un scénario « extrême » de 40 %. % de baisse des valeurs de l'immobilier commercial.

La valeur moyenne des propriétés commerciales au Royaume-Uni a déjà chuté d'environ 20 % par rapport à son sommet sans entraîner de dépréciations majeures des prêts, une source réglementaire de premier plan notant que les banques britanniques ont une exposition immobilière bien plus faible en proportion de l'ensemble des prêts qu'il y a 15 ans.

Mais Charles-Henry Monchau, directeur des investissements chez Bank Syz, a comparé l'impact d'un resserrement agressif des taux à une pêche à la dynamite.

"Habituellement, les petits poissons remontent à la surface en premier, puis les plus gros – les baleines – viennent en dernier", a-t-il expliqué.